Prisen på grundvandsbeskyttelse skal være fair

Når en landmand får dyrkningsrestriktioner på sin jord, bliver den mindre værd. Hvor meget mindre jorden er værd er et helt centralt spørgsmål for vandselskaberne. Det er nemlig dem – og dermed i sidste ende forbrugerne, der skal kompensere de landmænd økonomisk, der har landbrugsjord over sårbare vandindvindingsområder, bl.a. i de såkaldte boringsnære beskyttelsesområder (BNBO).

Ved både frivillige aftaler og kommunale forbud skal lodsejerne have fuld kompensation for værdiforringelse af ejendommen. Dvs. forskellen i handelsværdien før og efter dyrkningsrestriktioner, men også eventuelt ulempeerstatning og sagkyndig bistand.

Uenighed om værdiforringelsen på landbrugsjord

Det springende punkt er, hvad ’fuldstændig kompensation’ er. At komme dette nærmere kræver en vurdering af værditabet ved dyrkningsrestriktioner. Den bedste måde at bestemme værditabet, og dermed kompensationen på, er ved at sammenligne de priser, som ejendomme handles til, henholdsvis med og uden dyrkningsrestriktioner. Og det er netop det, som DANVA, HOFOR, Aarhus Kommune, Aarhus Vand og vandværkerne i Aarhus i samarbejde med NIRAS nu har undersøgt gennem projektet Sæt pris på grundvandsbeskyttelse.

Baggrunden for projektet er et behov for indsigt i de reelle værditab og dermed et passende kompensationsniveau i forbindelse med konkrete ejendomshandler. Regningen betales i sidste ende af forbrugerne via vandtaksten. Vi skal derfor sikre at niveauet er passende – hverken for højt eller for lavt.

Motivationen for projektet har således været:

• Øget fokus på erstatningernes størrelse i de boringsnære beskyttelsesområder(BNBO), hvor der senest 1. marts 2025 forbydes erhvervsmæssig anvendelse af pesticider, hvis der ikke forinden er indgået en frivillig aftale.
• Ønske om overblik over sammenhæng mellem kompensationsniveau og omfanget af restriktioner. Logisk set bør det være sådan, at jo flere restriktioner, jo højere værditab.

Taksationsmyndighederne har i afgørelser i sager fra Beder, Egedal og Sønderborg i perioden 2021-2023 fastsat erstatningsniveauer væsentligt over det niveau, som tidligere er blevet anvendt i op mod 250 frivilligt indgåede aftaler om ophør med brug af pesticider. Erstatningsniveauerne i disse kendelser synes at være sammenlignelige med en række overtaksationskendelser fra Aalborg, hvor dyrkningsrestriktionerne er væsentligt mere omfattende. Ud over ophør med brug af pesticider må der i Aalborg-sagerne ikke tilføres kvælstof ud over fra græssende dyr. Desuden må arealerne kun anvendes ekstensivt til vedvarende græs, brak eller skov.

Værdiforringelserne på landbrugsjord ligger i kendelserne fra taksationsmyndighederne i spændet 56-67 % af jordværdien. Det har givet anledning til en fortælling om, at erstatningen for værdiforringelsen altid kan beregnes som 60 % af jordværdien. Det lever ikke op til princippet om, at erstatningen skal fastsættes på baggrund af en konkret og individuel vurdering.

Projektet Sæt pris på grundvandsbeskyttelse

I projektet er der opbygget en database med et stort antal arealer i Danmark med dyrkningsrestriktioner, enten indgået som frivillige aftaler eller ved forbud. Dyrkningsrestriktionerne omfatter primært forbud mod brug af pesticider, men en del arealer er også omfattet af restriktioner mht. kvælstof- og arealanvendelse.

Med et nyt værktøj kan handel med disse arealer overvåges via opslag i Tinglysningen. Ved at sammenligne priserne fra lokale handler af ejendomme med og uden dyrkningsrestriktioner, kan det i en del tilfælde udledes, hvor stor værdiforringelsen har været. Derved opnås en forbedret vurdering af værdiforringelsen og dermed erstatningens størrelse i kommende sager.

På nuværende tidspunkt er der 806 aftaler i databasen omfattende 6.684 ha. 90 af disse er blevet handlet efter aftaleindgåelse, hvoraf fem er familiehandler som udgår. Der er således 85 handler, der har indgået i analysen. I mange handler er det dog ikke muligt, at udlede handelsprisen for det konkrete aftaleareal. Det er tilfældet, hvis aftalearealet kun udgør en mindre del af den ejendom, der er handlet. Indtil nu har det været muligt klart at udlede værdiforringelsen på 13 handlede aftalearealer på tværs af landet. Fælles for disse er, at dyrkningsrestriktionerne primært omhandler pesticider på hele marker, og at de omfatter hele eller størstedelen af ejendommene.

Analysen viser,

• at erstatninger for værdiforringelse fastlagt af taksationsmyndigheden i Beder, Egedal og Sønderborg langt overstiger den værdiforringelse, som ses i de 13 analyserede handler. Ofte er der tale om, at erstatningerne er mere end dobbelt så høje, end de reelle værdiforringelser.
• at de kompensationer, der er betalt i de frivillige aftaler, indgået i perioden forud for disse taksationskendelser, fuldt ud har kompenseret lodsejerne på de pågældende ejendomme. De reelle værdiforringelser stemmer således godt overens med vurderingerne fra IFRO, Københavns Universitet i 2019, 2022 og 2023.
• at en betydelig del af landbrugsarealerne forbliver i omdrift efter aftaleindgåelsen, hvor de bl.a. dyrkes med afgrøder som vårhavre, vinterrug, vårbyg, ærter og vinterhvede. Der er eksempler på arealer, hvor der helt tilbage i 2004 blev indgået aftale om pesticidfri drift, som stadig dyrkes med afgrøder i omdrift.
• at erstatningerne, som er fastsat af taksationsmyndighederne, stort set er ens på tværs af landet og på tværs af graden af dyrkningsrestriktioner, selv om loven siger, at erstatningerne skal baseres på konkrete individuelle vurderinger.
• at der på fritidsejendomme kun sker en meget begrænset eller ingen værdiforringelse, helt i tråd med overtaksationskendelserne fra Beder. Dyrkningsrestriktioner har med andre ord ingen eller kun begrænset påvirkning på denne ejendomstype, da øvrige interesser for eksempel bynærhed og herlighedsværdi vægter højere end de rent landbrugsmæssige.

Kommende kompensationsfastsættelser i frivillige aftaler og kommunale forbud

Med en ny lov, som trådte i kraft d. 1. juli 2024 er kommunerne forpligtiget til at udstede forbud i BNBO mod erhvervsmæssig anvendelse af pesticider senest 1. marts 2025, hvis der ikke inden da er opnået en frivillig aftale.

Det er dermed ved at være sidste udkald for indgåelse af de frivillige aftaler i BNBO, og både kommuner og vandforsyninger bør bringe den dokumentation, der er skabt i dette projekt, i spil i de kommende forhandlinger med lodsejerne. For sagen er, at vandforsyninger jf. vandsektorloven skal yde fuldstændig erstatning, men heller ikke mere end det. Og regningen ender i sidste ende hos forbrugerne.

Det er vigtigt, at værdiforringelsen afspejler omfanget af dyrkningsrestriktioner og deres betydning på den pågældende ejendom. For eksempel bør dyrkningsrestriktioner om pesticider suppleret med kvælstofbegrænsninger give anledning til en højere kompensation end dyrkningsrestriktioner blot omhandlende pesticider. Ligeså kan arealets relation til produktion, dets størrelse og placering, m.v. variere væsentligt og dermed i forskellig grad påvirke værdiforringelsen.

Et væsentligt udgangspunkt for at vurdere værdiforringelsen er at kende jordpriserne i lokalområdet, da det giver den bedste indikation af før-værdien. Jordprisanalyser viser store lokale udsving i hektarpriser. Erstatningsniveauet skal ikke fastsættes ud fra enkeltstående handler, men ud fra kendskabet til handler i hele området. Særligt i områder med byudvikling og energiprojekter ses jordpriser, der langt overstiger den landbrugsmæssige værdi.

Dette understreger behovet for, at det er den landbrugsmæssige værdi, der skal vurderes, da det kun er denne, der forringes med dyrkningsrestriktionerne, hvorimod øvrige interesser på arealet ikke forringes. Det er derfor vigtigt  at afsøge samtlige jordhandler i et område for at få et repræsentativt udsnit og det bedste sammenligningsgrundlag, da mange faktorer som f.eks. arrondering, jordbundskvalitet, markens form, størrelse og dyrkningspotentiale spiller ind på prisen på den enkelte ejendom.

Jo flere aftalearealer i databasen – jo bedre analyser

Efter-værdien kendes først reelt den dag, en ejendom eller et areal handles, men selv her kan det være vanskeligt at udlede værdiforringelsen. Med projektet Sæt pris på grundvandsbeskyttelse er der nu givet indsigt i mange konkrete handler og dermed viden om værdiforringelsen på forskellige ejendomstyper forskellige steder i landet. Det offentligt tilgængelige kortlag ”Aftaleområder for grundvand” på Danmarks Miljøportal giver kommuner mulighed for at indberette aftalearealer. Dette kortlag rummer dog langt fra alle aftaler i Danmark. I projektets database er der udover kortlaget fra Danmarks Miljøportal nu også indsamlet data fra en lang række øvrige aftaler i regi af projektet.

Der skal være en fair pris på grundvandsbeskyttelsen, som afspejler den reelle værdiforringelse. Jo flere dyrkningsaftaler, der bliver samlet i databasen, des bedre grundlag står kommuner og forsyninger med, når der skal indgås frivillige aftaler og meddeles påbud i fremtiden. Projektgruppen fortsætter derfor sit arbejde, og opfordrer vandforsyninger og kommuner til at udnytte erfaringerne fra dette projekt i arbejdet med grundvandsbeskyttelse, samt ikke mindst at udbygge databasen med egne data, hvilket projektgruppen gerne vil være behjælpelig med. Jo flere aftalearealer der er med i databasen, jo bedre analyser kan der gennemføres af, hvad den reelle værdiforringelse er, og dermed hvilken erstatning, der skal tilbydes.

Kommuner og vandforsyninger kan indberette data på følgende måder:

1. Kommuner kan indberette data i laget ”Aftaleområder for grundvand” på Miljøportalen.
2. Alternativt kan data sendes til DANVA, som sørger for indtastning i projektgruppens database. Data skal omfatte: a) dyrkningsrestriktioner, b) dato for ikrafttræden og c) gis-fil med aftaleareal.